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以前动拆迁公司是国资产完全控股的,去年开始国退民进,私人纷纷入股动拆迁公司,动拆迁公司丑闻不断,已经成为制造社会矛盾的焦点。随着国退民进,进入了动拆迁最黑暗的时期,动拆迁公司的经营方法也发生了巨大的变化,取得的项目后,实现包干制,测算出一个总的拆迁成本,去和拆迁人谈判。在总的动迁成本之下,动拆迁公司是盈亏自负。
拆迁公司通过各种手段压缩拆迁成本,疯狂掠夺与被掠夺之间的斗争层出不穷。不是任何人都可以拿到动拆迁项目的,各区县有自己的御用公司,比如和文杰有冤仇的西城开发,就是西城的御用动拆迁公司。
这些公司有个人参股,利益就在动拆迁中输送着。外资开发商拿到旧区改造项目,也要委托地头蛇动拆迁。也有自己动手的,比如沪海首富阿毛,这是自持背景深厚,不把地头蛇看在眼里。
动拆迁不是件容易的事,首先要有明确分工。动拆迁公司核心成员,从事内勤、财务、档案等工作,可能拥有公司的股份,利益把他们捆绑在一起,一损俱损、一荣俱荣、共进共退。
明面上主谈的人,就像一般公司的销售或是营业主管,是涵养极好、沉得住气,不和动迁居民争吵,惹他气极的事,也不会放在脸上。还有专门了解居民状况的,掌握居民心理的簿弱环节,利用居民家庭的矛盾、邻里矛盾,找到攻坚的突破口。这些人的本事,没有很深的社会阅历学不会。做得好的人是各动拆迁公司争抢的对象。
同时动拆迁公司还有零时员工,他们不在编,项目开始以后,动拆迁公司就向社会招兵买马,这批人大都是下岗、待业人员。他们也有自己的圈子,外人轻易不能进入,平时混迹在棋牌室、舞厅,一旦有任务可是一呼百应,立马能拉出一支强大的动迁队伍。
而且这批人都有拆迁上岗证书,这类上岗证书是从事职业许可门槛最低的一种。只要有小学毕业程度,基本都能过关。题目非常容易,监考人眼开眼闭,因为下岗工人混一口饭吃不容易。
区里的动作相当快,打倒市里的报告很快批了下来,当然运杰的赞助问题,只能口头沟通,不会出现在公文中。区里发了正式的动迁通告,站在公平的立场来算一笔帐,登高里的旧建筑面积三万平方米,居民人口一万人。
正常进行改造,预计可造大约八万平米的新楼,以周边的新楼盘来参考,价格在每平米二万元。不考虑房产增值,不考虑利润的话,项目总收入十六亿元,土地成本应该在九亿五千万。
鲁海开发公司从区房地产交易中心接到了这个项目,项目总价九亿三千万元。算下来登高里的动迁户,人均九万三千元,户均二十七万三千元。鲁海开发公司的方案就是,郊区74平米住房或25万货币补偿。因为还要考虑到七通一平,和后期其他不可预见费用,这个方案还算合理。
可以看出这过亿的差价,就是鲁海开发公司的毛润。百分之十左右的毛利,也摆得上台面,实际运作时却出事了,问题在于九三年地产热时,一路之隔的外销房价格被炒到过四千美元,居民认为动拆迁费用应该到户均四十万。
简直是天大的笑话,四十万的价格,可以在内环里,买到八十平米的新房子了。这样算下来,土地成本高达二十亿,这开价简直太梦幻了。文杰知道情况后,怕是谁在背后搞鬼,那样的话价格碰不拢,拆不了就不拆,保持原状即可。
与香港... -->>
以前动拆迁公司是国资产完全控股的,去年开始国退民进,私人纷纷入股动拆迁公司,动拆迁公司丑闻不断,已经成为制造社会矛盾的焦点。随着国退民进,进入了动拆迁最黑暗的时期,动拆迁公司的经营方法也发生了巨大的变化,取得的项目后,实现包干制,测算出一个总的拆迁成本,去和拆迁人谈判。在总的动迁成本之下,动拆迁公司是盈亏自负。
拆迁公司通过各种手段压缩拆迁成本,疯狂掠夺与被掠夺之间的斗争层出不穷。不是任何人都可以拿到动拆迁项目的,各区县有自己的御用公司,比如和文杰有冤仇的西城开发,就是西城的御用动拆迁公司。
这些公司有个人参股,利益就在动拆迁中输送着。外资开发商拿到旧区改造项目,也要委托地头蛇动拆迁。也有自己动手的,比如沪海首富阿毛,这是自持背景深厚,不把地头蛇看在眼里。
动拆迁不是件容易的事,首先要有明确分工。动拆迁公司核心成员,从事内勤、财务、档案等工作,可能拥有公司的股份,利益把他们捆绑在一起,一损俱损、一荣俱荣、共进共退。
明面上主谈的人,就像一般公司的销售或是营业主管,是涵养极好、沉得住气,不和动迁居民争吵,惹他气极的事,也不会放在脸上。还有专门了解居民状况的,掌握居民心理的簿弱环节,利用居民家庭的矛盾、邻里矛盾,找到攻坚的突破口。这些人的本事,没有很深的社会阅历学不会。做得好的人是各动拆迁公司争抢的对象。
同时动拆迁公司还有零时员工,他们不在编,项目开始以后,动拆迁公司就向社会招兵买马,这批人大都是下岗、待业人员。他们也有自己的圈子,外人轻易不能进入,平时混迹在棋牌室、舞厅,一旦有任务可是一呼百应,立马能拉出一支强大的动迁队伍。
而且这批人都有拆迁上岗证书,这类上岗证书是从事职业许可门槛最低的一种。只要有小学毕业程度,基本都能过关。题目非常容易,监考人眼开眼闭,因为下岗工人混一口饭吃不容易。
区里的动作相当快,打倒市里的报告很快批了下来,当然运杰的赞助问题,只能口头沟通,不会出现在公文中。区里发了正式的动迁通告,站在公平的立场来算一笔帐,登高里的旧建筑面积三万平方米,居民人口一万人。
正常进行改造,预计可造大约八万平米的新楼,以周边的新楼盘来参考,价格在每平米二万元。不考虑房产增值,不考虑利润的话,项目总收入十六亿元,土地成本应该在九亿五千万。
鲁海开发公司从区房地产交易中心接到了这个项目,项目总价九亿三千万元。算下来登高里的动迁户,人均九万三千元,户均二十七万三千元。鲁海开发公司的方案就是,郊区74平米住房或25万货币补偿。因为还要考虑到七通一平,和后期其他不可预见费用,这个方案还算合理。
可以看出这过亿的差价,就是鲁海开发公司的毛润。百分之十左右的毛利,也摆得上台面,实际运作时却出事了,问题在于九三年地产热时,一路之隔的外销房价格被炒到过四千美元,居民认为动拆迁费用应该到户均四十万。
简直是天大的笑话,四十万的价格,可以在内环里,买到八十平米的新房子了。这样算下来,土地成本高达二十亿,这开价简直太梦幻了。文杰知道情况后,怕是谁在背后搞鬼,那样的话价格碰不拢,拆不了就不拆,保持原状即可。
与香港... -->>
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